>> संजय शेटय़े
कोरोनाचा परिणाम जगातील मध्यमवर्गीयांच्या संख्येत आणि उत्पन्नात घट होण्यात झाला आहे. मध्यमवर्ग जोखीम घ्यायला तयार नाही, तो घरांऐवजी बँकेच्या ठेवींना पसंती देत आहे. कोविड-19 मुळे बांधकाम क्षेत्रात प्रामुख्याने मजुरांचा तुटवडा निर्माण झाल्यामुळे अनेक प्रकल्पांची कामे पूर्वपदावर आलेली नाहीत. अर्थात आता सगळेच जनजीवन आणि बाजार व्यवहार सुरळीत सुरू झाले आहेत. त्यामुळे बांधकाम व्यवसायाला आणखी बरे दिवस येऊ शकतात. इक्विटी मार्केटमध्ये अनिश्चितता वाढल्यामुळे घर खरेदी हा गुंतवणुकीचा पर्याय म्हणून पाहिले जाऊ शकते.
अन्न, वस्त्र्ा व निवारा या माणसाच्या मूलभूत गरजा आहेत. ‘कुटुंब’ ही कल्पना माणसाने पुराण काळाप्‘ाासून मांडलेली आहे. लोकसंख्यावाढ व औद्योगीकरणामुळे औद्योगिक पट्टय़ात दाट लोकवस्ती व एका कुटुंबाची अनेक कुटुंबे अस्तित्वात येत असल्यामुळे दिवसेंदिवस घराचा प्रश्न बिकट होत चालला आहे. जागेचे वाढते भाव, स्टील, सिमेंट व बांधकाम साहित्यांच्या महाग किमती, मजुरांचे वाढते वेतन दर यांमुळे घरांच्या किमती वाढलेल्या आहेत. मुला-बाळांना सर्व सोयींनी परिपूर्ण घर उपलब्ध करून देऊन त्यांच्या राहणीमानाचा दर्जा उंचवावा हे प्रत्येक कुटुंबप्रमुखाचे स्वप्न असते. घर विकत घेणे हा एक अतिशय महत्त्वाचा निर्णय असतो. आपल्या कुटुंबासाठीची ही एक सर्वोत्तम गोष्ट असते. नोटाबंदीचा निर्णय अडीच वर्षांपूर्वी झाला होता, तर ‘ रेरा’ कायद्याची ही अंमलबजावणी 4-5 वर्षांपूर्वी झाली होती. याचा परिणाम बांधकाम व्यवसायावर मोठा झाला.
2019 लॉकडाऊन झाल्याने च्या एप्रिलदरम्यान कोरोना रुग्णांच्या संख्येत वाढ होऊन संकटात असलेल्या बांधकाम व्यवसायाला आणखी फटका बसला. पुढे 2021 मध्ये रुग्णसंख्या कमी झाल्याने थोडी उभारी आली. आता तर सगळेच जनजीवन आणि बाजार व्यवहार सुरळीत सुरू झाले आहेत. त्यामुळे बांधकाम व्यवसायाला आणखी बरे दिवस येऊ शकतात. त्यात अजूनही बऱ्याच उद्योग-व्यवसायात वर्क फ्रॉम होम आहे. शिवाय विद्यार्थ्यांचे ऑनलाइन वर्ग सुरूच आहेत. त्यामुळे प्रामुख्याने अजून एक रूम या गोष्टींसाठी मोकळी ठेवण्याची गरज व निकड भासत आहे.
कोरोनोत्तर काळात, विशेषतः दुसऱ्या लाटेनंतर मध्यम वर्गातील काही गटांची परिस्थिती आणखीनच गंभीर होत चालली आहे. न्यू रिसर्च संस्थेच्या 2020 मधील अभ्यासानुसार हिंदुस्थानी मध्यमवर्गाचे आकारमान तीन कोटी 30 लाख एवढय़ा संख्येने कमी झाले आहे. कोरोनाचा परिणाम जगातील मध्यमवर्गीयांच्या संख्येत आणि उत्पन्नात घट होण्यात झाला आहे. पेट्रोल व डिझेल, विजेचे दर, अन्नधान्यांच्या किमती यामुळे मध्यमवर्गीयांच्या बचतीत मोठी घट होताना दिसते. मध्यमवर्ग जोखीम घ्यायला तयार नाही, तो बँकेच्या ठेवींना पसंती देत आहे. कोविड-19 मुळे बांधकाम क्षेत्रात प्रामुख्याने मजुरांचा तुटवडा निर्माण झाल्यामुळे, अनेक प्रकल्पांची कामे पूर्वपदावर आलेली नाहीत. गेल्या दहा वर्षांत बांधकाम व्यवसायाला मंदीचा सामना करावा लागला हे खरे असले तरी वाढते कुटुंब व राहते मोठे घर याचा विचार करता, मुंबईतले अनेक जण त्यांचे नातेवाईक व मित्र ज्या उपनगरांमध्ये राहतात त्यांच्या आजूबाजूला जाऊन राहण्याचा पर्याय निवडतात. त्याच अनुषंगाने तीस-चाळीस लाखांपर्यंतच्या घरांना खूप चांगली मागणी आहे.
20 मार्च 2020 च्या लॉकडाऊनदरम्यान कुटुंबीयांना जाणवले की, आपल्या घरात या सोयी करावयास हव्यात. 24 तास संपूर्ण घरात सहवास केल्यावर अनेक पर्याय सुचवू लागले. 3 महिन्यांनी लॉकडाऊन बंधने कमी झाल्यावर अनेक लोकांनी थोडय़ा मोठय़ा घरांची, म्हणजे अजून एका स्टडी रूमची उपलब्धता असलेल्या घराचा शोध घेण्यास सुरुवात केली. जून 2020 पासून फेब्रुवारी 21 पर्यंत बाजारात चांगल्या प्रकारे उलाढाल होऊन अनेकांनी आपल्या पसंतीच्या घरांची निवड केली. त्यात प्रामुख्याने सरकारी कर्मचारी, बँक कर्मचारी, वेगवेगळय़ा मल्टिनॅशनल कंपनीचे अधिकाऱ्यांनी जागेला प्राधान्य देऊन नवीन घराची खरेदी केली. 26 ऑगस्ट 2020 रोजी राज्य सरकारने अल्प मुदतीसाठी मुद्रांक शुल्काच्या दरामध्ये मोठी घट करायचा निर्णय घेतला होता. त्यानुसार 31 डिसेंबर 2020 पर्यंत 2 टक्के तर 1 जानेवारी 2021 ते 31 मार्च 2021 पर्यंत 3 टक्के मुद्रांक शुल्क आकारण्यात येत होते. मंदीचा काळ असूनही ग्राहकांमध्ये गृह खरेदीची भावना बळावली. यादरम्यान अनेक नवीन गृह प्रकल्प लाँच झाले व विक्रमी गृह विक्री झाली. रिऍल्टी क्षेत्रासाठी खूपच सकारात्मक परिस्थिती महाराष्ट्रात पाहावयास मिळाली. 1 ऑक्टोबर 2020 ते 31 मार्च 2021 मार्चदरम्यान 75 हजार 121 घरांची खरेदी झाली. याचे प्रमुख कारण मुद्रांक शुल्कासह विविध सवलती या काळात मुद्रांक शुल्क 2733.99 कोटी सरकारी तिजोरीत जमा झाले.
मार्च 2020 ते जून 2020 यादरम्यान रिअल इस्टेट क्षेत्रात तिमाही काहीही गुंतवणूक झाली नव्हती, मात्र मार्च 2021 ते जून 2021 दरम्यान झालेली गुंतवणूक 27.8 कोटी डॉलर्स एवढी आहे. जेएलएल इंडियाच्या म्हणण्यानुसार, 2014 मध्ये आलेली इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (reit”s) , 2016 मध्ये लागू झालेला रियल इस्टेट रेग्युलेशन ऍक्ट (रेरा) बेनामी व्यवहार प्रतिबंधक कायदा आणि गेल्या वर्षभरात थेट परदेशी गुंतवणुकीच्या अटी शिथिल करण्यात आल्यामुळे एक दशकापासून रिऍल्टी क्षेत्रात होणाऱ्या गुंतवणुकीला प्रोत्साहन मिळाले आहे. बाजाराची मरगळ निघून जाऊन पुन्हा एकदा चांगल्या संधी उपस्थित झालेल्या आहेत. भविष्यात बँकेकडून गृह कर्जावरील व्याजदरात कपात, मुद्रांक शुल्क आणि जीएसटीमध्ये कपात होण्याची शक्यता आहे व महाराष्ट्र सरकारने तर मुद्रांक शुल्कात महिलांसाठी 1 एप्रिलपासून एक टक्के कपात केली आहे. बांधकाम व्यावसायिकदेखील मोठय़ा प्रमाणात सवलती देत आहेत. गेल्या अनेक वर्षांपासून त्यांचा पैसा अडकून असल्यामुळे घर विकत घेताना सध्या अधिक सवलत मिळू शकते. इक्विटी मार्केटमध्ये अनिश्चितता वाढल्यामुळे घर खरेदी हा गुंतवणुकीचा पर्याय म्हणून पाहिले जाऊ शकते, ही मध्यमवर्गासाठी सुवर्णसंधी आहे.
(लेखक बांधकाम व्यवसायातील जाणकार आहेत.)
