रेरा कायदा आणि तरतुदी

>>विद्या व्ही. के.

जे लोक आपली आयुष्यभराची पुंजी साठवून घरे/फ्लॅट विकत घेतात त्यांना बहुसंख्य बिल्डर्सकडून घराच्या नावाखाली अनेक वेळा पोकळ आश्वासने देऊन फसवले गेले आहे. अनेकदा घर ताब्यात मिळण्यासाठी प्रचंड विलंब होतो आणि बिल्डरने आपला शब्द पाळला नाही तर होणाऱ्या विलंबाचे परिणाम, आर्थिक नुकसान हे निरपराध फ्लॅटधारकांना आजवर सहन करावे लागले आहे. त्यांचे हक्क आणि हितसंबंध सुरक्षित राहावेत हा प्रमुख हेतू हा रेरा कायदा आणण्यामागे होता.

रेरा म्हणजेच रियल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) अॅक्ट 2016ची 1 मे 2017 रोजी अंमलबजावणी झाली. ज्या गृहबांधणी प्रकल्पाचे काम 500 स्क्वेअर फुटापेक्षा जास्त आहे आणि प्रकल्पामधल्या घरांची संख्या 8पेक्षा जास्त आहे अशा प्रत्येक प्रकल्पाला रेरा कायदा लागू आहे. बरेच बिल्डर एका प्रकल्पाच्या नावाखाली पैसे घेऊन ते पैसे दुसऱ्या प्रकल्पात गुंतवीत असत. स्वतःच्या खाजगी आणि इतर कामांसाठी वापरीत. अशा वेळी प्रकल्प रखडल्यानंतर त्याचा त्रास निष्कारण फ्लॅट धारकांना होतो. अनेकांच्या पगारातून भाडय़ाच्या घराचे पैसे आणि बँकेचे हफ्ते एकाच वेळी सुरू असतात.

महाराष्ट्रात रियल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) अॅक्ट 2016 या कायद्यान्वये महारेराची स्थापना करण्यात आलेली आहे. या महारेरा अंतर्गत जी नियामक (Regulatory body/ authority) निर्माण करण्यात आली तिच्या अंतर्गत महाराष्ट्रात चालू असलेल्या प्रत्येक गृह प्रकल्पाने स्वतःची नोंदणी करून घेणे सक्तीचे आहे.

जे प्रकल्प सध्या चालू आहेत किंवा पूर्ण झालेले आहेत पण त्यांना Completion certificate (इमारत पूर्णत्वाचा दाखला) अथवा occupancy certificate (भोगवटा प्रमाणपत्र) मिळालेले नाही अशा प्रकल्पांनीसुद्धा स्वतःची नोंदणी महारेरा अंतर्गत करून घेणे आवश्यक आहे. सदर नोंदणी करताना त्या त्या गृहनिर्माण प्रकल्पाच्या प्रमोटर/बिल्डरने नोंदणी करण्यात आलेल्या प्रकल्पाची सद्यस्थिती, प्रकल्प कधी पूर्ण होणार यासंदर्भातील वेळ आणि तारखा, बिल्डरची फर्म, कंपनी यासंदर्भातील माहिती अशा अनेक बाबींची माहिती महारेराला देणे बंधनकारक आहे.

आणखी एक महत्त्वाची गोष्ट अशी आहे की, जो गृह प्रकल्प रेरा अंतर्गत नोंदणी करण्यात आलेला आहे अशाच गृह प्रकल्पाबाबत प्राधिकरणाकडे तक्रार दाखल होऊ शकते. जे प्रकल्प रेरा अंतर्गत येत नाहीत त्यांना रेराचे संरक्षण नाही. ज्याला कुणाला रेरा प्राधिकरणाचा निर्णय पटला नाही lees Real Estate Appellate Authority (REAT) कडे अपील दाखल करू शकतो. जर तिथल्या निर्णयानेही समाधान झाले नाही तर मात्र उच्च न्यायालयात अपील करण्याची तरतूद या कायद्यात केलेली आहे.

रेरा ज्या कारणासाठी अस्तित्वात आला त्यासंदर्भातली महत्त्वाची तरतूद म्हणजे ज्या प्रकल्पासाठी बिल्डरने पैसे घेतले असतील त्याच प्रकल्पात ते पैसे बिल्डरने वेगळे खाते एस्क्रो अकाऊंट़ उघडून त्या प्रकल्पासाठीच राखीव ठेवले पाहिजेत. 70 % निधी त्या त्या खात्यात त्या त्या प्रकल्पासाठी बिल्डर/प्रमोटरने ठेवला पाहिजे, अशी अट रेरा ठेवतो. ते राखीव पैसे त्या प्रकल्पाव्यतिरिक्त दुसऱ्या प्रकल्पासाठी अथवा स्वतःच्या व्यक्तिगत कारणासाठी बिल्डरला कधीच वापरता येणार नाहीत.

सर्वसामान्यपणे बिल्डरतर्फे असे विक्री करार बनवले जातात की, त्यात पूर्णपणे बिल्डरच्या फायद्याचा विचार केलेला असायचा. त्यात फ्लॅटधारकाला खूप कमी किंवा कसलेच अधिकार दिलेले नसायचे. अशा करारांत बिल्डरची जबाबदारी एकतर खूप कमी ठेवलेली असायची किंवा अजिबात ठेवलेली नसायची. त्यामुळे जर काही झालंच तर जे दोषी बिल्डर्स असतात ते अशा एकांगी करारांचा आधार घेऊन कायद्याच्या कचाटय़ातून सहजपणे सुटू शकत होते. त्यामुळे प्रमाणित विक्री कराराचा नमुनाच (standard sale agreement) फ्लॅट धारकाला मनस्ताप टाळण्यास मदत करू शकतो.

महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण

रेरामधील एक महत्त्वाची तरतूद अशी आहे की, बिल्डर आणि फ्लॅट होल्डर यांच्यात जर वाद उत्पन्न झाला आणि त्यासाठी उद्या कायदेशीर लढा देण्याची वेळ आली तर दिवाणी खटले चालवायला लागणारा वेळ लक्षात घेता रेराच्या अंतर्गत स्वतंत्र प्राधिकरणाची स्थापना करण्यात आलेली आहे. जर तुम्ही विकत घेतलेल्या कुठल्याही घराबद्दल वाद निर्माण झाला तर दिवाणी कोर्टात न जाता तुम्ही सरळ ‘महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण’ (Maharashtra Real Estate Regulatory Authority) यांच्याकडे मदत मागू शकता, तुमचं म्हणणं मांडू शकता. सदर प्राधिकरणालाही फ्लॅट धारक तसेच बांधकाम कंपनीमध्ये गुंतवणूक केलेले भाग धारक-शेअर होल्डर्स म्हणून न्यायहक्कांची जपणूक करण्यासाठी तसे अधिकार कायद्याने देण्यात आले आहेत. प्राधिकरणाकडे आलेल्या तक्रारींचे निवारण त्यांनी 60 दिवसांच्या आत करणे बंधनकारक आहे. रेराचं आणखी एक वैशिष्टय़ म्हणजे जर प्राधिकरणाने दिलेल्या निकालाने फ्लॅट धारक किंवा बिल्डर समाधानी नसतील तर ते अपील करू शकतात आणि अपील करण्यासाठीदेखील रेराच्या अंतर्गत Real Estate Appellate Authority (REAT)ची स्थापना करण्यात आलेली आहे.

आपली प्रतिक्रिया द्या