>> एन. के. पारीख
सध्या सर्वत्र पुनर्विकासाचीच चर्चा आहे. मुंबईसह उपनगरांमध्ये अनेक कामे सुरूही आहेत. पालिका नव्या बांधकामांना सवलतीही देत आहे. मात्र, बिल्डरवर विश्वास ठेवायचा की आपणच एकत्र येऊन पुनर्विकास करायचा हे ठरवता येत नाही. तुम्ही स्वतः पुनर्विकासाचा निर्णय घेतला तर तुम्हाला अधिकची जागा मिळते. बिल्डरचा वाटाही सोसायटीलाच मिळतो. त्यामुळे प्रत्येक सदस्याला 15 ते 20 टक्के अतिरिक्त जागा मिळू शकते. त्यामुळे तुमचा पुनर्विकास तुमच्याच हाती असून निर्धाराने निर्णय घेतला तर परिस्थिती नक्कीच हितकारक होईल.
बांधकामासाठी पैसा/निधी कसा उभा करायचा, बांधकामाच्या ठिकाणी तीन ते चार वर्षांसाठी योग्य देखरेख हवी, सुरक्षेची व्यवस्था, अशा अनेक कामांची जबाबदारी कोण घेणार, अतिरिक्त जागेचे वाटप कसे करणार असे अनेक प्रश्न उपस्थित होतात. आपल्या जागेबद्दल प्रत्येक जण भावनिक अंगानेच विचार करतो. परंतु सोसायटीतील प्रत्येक सदस्याला एकत्र घेऊन, त्यांची मोट बांधून पुढे जाणे ही सोसायटय़ांसाठी फारच मोठी आणि कठीण कामगिरी असते. यावर नेमका काय निर्णय घ्यायचा. एखाद्या बिल्डरला इमारतीचे काम देऊन टाकायचे का? याबाबत सदस्यांमध्ये संभ्रम असतो.
‘रेरा’मुळे बदल घडतोय. तुम्ही कोणताही मार्ग निवडलात तरी एका बाजूला अथांग समुद्र आणि दुसऱ्या बाजूला खोल दरी. काहीही निवडलेत तरी फार मोठी किंमत चुकती करावी लागणार, याची तयारी तुम्हाला ठेवावीच लागेल. थंड डोक्याने विचार केला तर हा त्रास काहीसा कमी करता येईल. किमान सुसह्य करता येईल.
बिल्डरकडून काय हवे हे आपणच ठरवावे
- आपल्या इमारतीचा पुनर्विकास करण्याचे काम स्वतःच हाती घ्यायचे की बिल्डरकडे सोपवायचे, हा निर्णय शेवटच्या क्रमांकावर आहे. इतर चार निर्णयांचा विचार सर्वात महत्त्वाचा ठरतो. अनेकदा काय द्यायचे ते बिल्डर ठरवतो. पण खरे तर बिल्डरकडून काय हवे हे आपण ठरवायला हवे.
- पहिला महत्त्वाचा निर्णय म्हणजेही इमारत आपल्या काही पिढय़ांपर्यंत असणार आहे. त्यामुळे हा निर्णय बिल्डरवर सोडता येणार नाही. त्यांच्या गोडगोड बोलण्याला, धमक्यांना बळी न पडता आपले निर्णय आपणच घ्यायचे यावर ठाम राहायला हवे.
- बांधकाम ही मोठी जबाबदारी असून सलग तीन ते चार वर्षे यात लक्ष घालावे लागते. दुसरे म्हणजे इमारतीचा दर्जाही विचारात घ्यायला हवा. तसेच भरपूर सूर्यप्रकाश, खेळती हवा आणि ध्वनिप्रदूषणाचा कमीतकमी त्रास कसा होईल याचा विचार करून इमारतींची रचना केलेली असावी.
- इमारतीच्या आसपासचा परिसरही स्वच्छ आणि प्रदूषणमुक्त असावा. तंत्रज्ञानामुळे इमारतींचे आयुष्य वाढले आहे. तंत्रज्ञानही झपाटय़ाने बदलतेय. असे असले तरीही वातावरण बदलामुळे सुनामी, भूकंप अशा नैसर्गिक आपत्तींची वारंवारता वाढली आहे. या पार्श्वभूमीवर तुमची इमारत पूर्णपणे भूकंपरोधी असायला हवी किंवा किमान 8 रिश्टर स्केलपर्यंत भूकंप झेलण्याची क्षमता त्यात असावी.
दुसरा महत्त्वाचा निर्णय म्हणजे इमारतीच्या टिकाऊपणाबद्दल आर्किटेक्ट/पीएमसीला तुम्हाला दोन ते तीन पर्याय देण्यास सांगायला हवे. 500 हून अधिक प्रकारचे वेगवेगळ्या प्रकारचे साहित्य बांधकामासाठी लागते. त्याचे प्रमाण, दर्जा, किमती तसेच ते कुठून आणले जाणार या गोष्टींची माहिती बिल्डरने द्यायला हवी. साहित्याची नोंदवही मोठी असणार याची कल्पना असायला हवी. तुमच्या कल्पनेतील इमारत त्याच दर्जाची उभी राहावी याची खातरजमा करण्यासाठी किमान चार तज्ञ आर्किटेक्ट-इंजिनीयर्स एजन्सीकडून या सर्व माहितींचे सखोल परीक्षण व्हायला हवे.
या सुविधाही महत्त्वाच्या
- प्रत्येक सदनिकेला वेगळे पाण्याचे मीटर असावे. सोसायटीत जमिनीखाली आणि वर पाण्याच्या टाक्या, बोरिंग, पाणी साठवण्याच्या टाक्या, पर्जन्यजल साठवण्याची व्यवस्था असावी. पाणीबचतीचा विचार केला तर जलतरण तलाव नसावा, असा विचार करायला हवा.
- मेडिकल-योग केंद्राचीही मागणी सध्या होत आहे. या सेंटरमध्ये शुल्क आकारले जाते. त्यामुळे त्यांचा बोजा सोसायटीवर पडत नाही.
तिसरा महत्त्वाचा निर्णय म्हणजे घरांचा आकार किती मोठा असावा याचाही विचार करायला हवा. फार मोठी घरे किंवा छोटी घरे असली की समस्या निर्माण होतेच. समान आवडी, भाषा, धर्म, खाद्यसंस्कृती, परंपरा यामुळे एकत्रित सण साजरे केले जातात. छोटय़ा आकाराच्या घरांना मालमत्ता करात सवलत मिळते. वर्तमानपत्रांमध्ये आपण एक बेडरूम, दोन बेडरूम अशा घरांच्या जाहिराती पाहातो. त्यानुसार 500, 650, 800 चौरस फूट अशा आकारांची घरे ठरवता येतील.
चौथा महत्त्वाचा निर्णय म्हणजे नव्या इमारतीत कोण, कुठे राहाणार. सदनिकांचे वाटप नेमके कसे करायचे. हा मुद्दा हाताळताना संयम, सदिच्छा भावना आणि सगळ्यांच्या हितासाठी काही गोष्टी सोडून देण्याची वृत्ती गरजेची असते. वाद टाळण्यासाठी आर्किटेक्ट/पीएमसीला कच्चा आराखडा बनवून वाटपाचे नियम नक्की करता येतात. दरम्यान, एकमताने किंवा बहुतांश सदस्यांच्या साथीने आणि सदिच्छेने आपण हे चार निर्णय घेतले की प्रत्येक सदस्याने त्याला मिळणाऱ्या जागेचा 3 डी ह्यू पाहूनच आपली संमती द्यावी.
दोन महत्त्वाचे पर्याय
- आता बिल्डरांची भूमिका पूर्वीप्रमाणे राहिलेली नाही. आपल्या निर्णयांची अंमलबजावणी करणारे सीईओ अशी त्यांची भूमिका असते. ते त्यांचा पैसा गुंतवतात आणि त्याबद्दल आपण त्यांना 14 टक्के मानधन देतो. आपला प्रकल्प उभा करण्याचे मानधन म्हणून आपण त्यांना 2.5 टक्के देऊ शकतो. शिवाय, त्यांना विक्रीसाठी उपलब्ध असलेल्या सदनिकांच्या संख्येव्यतिरिक्त या क्षेत्रातील धोके लक्षात घेऊन अतिरिक्त 2.5 टक्के जागा त्यांना विक्रीसाठी देता येईल. ही संपूर्ण प्रक्रिया सोसायटीच्या हातात असते. सोसायटीने सुयोग्य बांधिलकी जपणारे सीए आणि ऑडिटर्स नेमावेत. अशी बांधबंदिस्ती केली की बिल्डरला गैरव्यवहार करण्यासाठी वाव मिळत नाही.
- दुसरा पर्याय आपण इमारत बांधायला घ्यायची. यात काही अडचणीही येतात. तीन ते चार वर्षांसाठी देखभाल, सुरक्षा, सावधानता हे सगळे कोण पाहणार? पण, आपल्या सर्व गरजांप्रमाणे प्रकल्पाची अंमलबजावणी करणाऱ्या अनेक संस्था आहेत. पैसा कसा उभा करणार? या प्रश्नाचे उत्तर बँक किंवा इतर वित्तीय संस्थांकडे तारण ठेवून कर्ज घेता येईल. किंवा वेंचर कॅपिटलिस्टना सोबत घेता येईल, कॉर्पोरेट घराला अतिरिक्त जागा विकून पैसा उभा करता येईल.
- बांधकामाचा खर्च 13 हजार रुपये प्रति चौरस फूट असतो. बांधकामाला सुरुवात करताना प्रत्येक सदस्याने त्याला मिळणाऱ्या जागेच्या प्रमाणात काही पैसे भरावेत. शिवाय, प्रत्येक सदस्याने एक नवा सदस्य आणला तर हा भार कमी होऊ शकतो. एकदा बांधकाम आणि सगळी जागा बांधून पूर्ण झाली की सदस्य आपल्या वाटणीचे पैसे परत घेऊ शकतात.
(लेखक पुनर्विकास सल्लागार आहेत)
