तुम्हीच आहात तुमच्या घराचे ‘शिल्पकार’!

  • डॉ. महेंद्र कदम

म्हाडा विकास नियंत्रण विनियम 33(5) नुसार पुनर्विकासासाठी धोरण निश्चित करते आणि त्यामुळे पुनर्विकासासाठी विकासकाच्या दृष्टीने आर्थिक बाबी ठरतात. स्थावर मिळकत बाजारात म्हणजे रिअल इस्टेट क्षेत्रात तेजी असेपर्यंत अशी कार्यवाही उपयुक्त ठरून पुनर्विकास प्रकल्प पुढे जात. आता त्या क्षेत्रात आणि व्यवसायात विविध अडचणींमुळे मंदी आल्यामुळे या प्रक्रियेचा पुनर्विचार आणि स्वयं पुनर्विकास अथवा प्रकल्प विकास मदतगार अशा पद्धती समोर येत आहेत आणि त्यादृष्टीने काही वेगळय़ा बाबी समोर मांडणे उचित वाटते. यानुसार विकासकाशी योग्य विचार साधत स्वतःच्या घराचे स्वप्न साकारणे नक्कीच शक्य होईल.

कोणतेही कुटुंब घर विकत घेताना कसा विचार करते त्याचा अभ्यास केला तर त्यामध्ये कुटुंबातील व्यक्तींची संख्या, त्यांचे वय, त्यांचे उत्पन्न, त्यांचे भविष्यातील ठरलेले नियोजन, अशा बाबी विचारात घेतल्या जातात आणि त्यानंतर घरांचे भाव, ठिकाण, क्षेत्र, खोल्यांची संख्या, रचना , कर्जाची व्यवस्था, देखभाल आणि दुरुस्ती – अंतर्गत सजावट असे भविष्यातील खर्च आणि कुटुंबाची आर्थिक क्षमता अशा सर्व बाबींचा विचारात घेतल्या जातात.

पुनर्विकासाच्या वेळी केवळ जास्त क्षेत्र आणि आर्थिक लाभ याबाबत विचार केला जातो आणि संस्थेत सर्वांना सारखेच लाभ उपलब्ध करून देण्याच्या दृष्टीने सर्व कार्यवाही केली जाते. ते एका दृष्टिकोनातून उचित असले तरी त्याचा परिणाम सर्व कुटुंबांवर वेगवेगळा होतो अशी वस्तुस्थिती आहे. म्हणून काही कुटुंबाना पुनर्वसनापूर्वी विकासकास घर विकून तर काहीं कुटुंबांना पुनर्विकासानंतर घर विकून आपल्या गरजा भागवाव्या लागतात.

म्हाडाने वसाहत बांधताना घरांची किंमत आणि त्यामुळे कुटुंबांचे आर्थिक उत्पन्न या निकषांवर आधारित गृहनिर्माण केले आणि वितरण केले. आता 40- 50 वर्षांनंतर वसाहतीतील जमिनीचे क्षेत्र, शहरातील ठिकाण, घरांचे बाजारभाव आणि चटईक्षेत्र निर्देशांकाचा अपेक्षित वापर आणि नवीन घरे बांधले जाण्याची गरज यानुसार त्यांचे नियम व धोरणे बनविली आहेत. त्यांना प्रत्येक कुटुंबाच्या गरजा लक्षात घेऊन कार्यवाही करणे शक्य नाही. प्रत्येक सहकारी संस्थेस सुद्धा शक्य नाही. मात्र एकापेक्षा जास्त पर्याय उपलब्ध करणे शक्य आहे.

प्रत्येक पुनर्वसन प्रकल्पात काही क्षेत्र विनामूल्य, काही क्षेत्र सवलतीच्या दरात आणि काही क्षेत्र विक्रीसाठी असे प्रमुख भाग पडतात. सदनिकांच्या क्षेत्रानुसार आणि भूखंड-प्लॉटच्या मोजमापानुसार इमारतीची रचना ठरते. त्यामुळे एका जिन्याने दोन, चार, सहा आणि आठ किंवा त्यापेक्षा जास्त सदनिका नियोजित केल्या जातात. याचा परिणाम सदनिकांची भांडवली किंमत आणि देखभाल खर्च आणि व्यवस्थापन खर्च यावर होतो. अशा रचनेत सर्व सदनिकांना विभाजन अथवा एकत्रीकरण असे फायदे मिळू शकत नाहीत. त्यामुळे काही रचना सर्व उत्पन्न गटांसाठी उपयुक्त ठरू शकत नाहीत. त्यामुळेच संस्थेतील सभासदांच्या गरजा लक्षात घेऊन त्यानुसार नियोजन करणे योग्य ठरेल.

अशा विविध कुटुंबांसाठी मिळू शकणाऱया एकूण चौरस फुटांपैकी अर्धे किंवा कमी जास्त विभागून चौरस फूट क्षेत्र स्वतःसाठी ठेवून उर्वरित चौरस फूट क्षेत्र एखादा पोटभाडेकरू ठेवण्यासाठी किंवा गृह व्यवसायासाठी अशा प्रकारे वापरून काही उत्पन्न प्राप्त करू शकतील;  विकासकाकडून विनियमानुसार मिळणारा देखभाल आणि व्यवस्थापन निधी (कॉर्पस फंड )पुरेसा पडेल याची खात्री देता येणार नाही त्यामुळे इमारतीची रचना ठरविताना बैठकीची खोली, स्वयंपाकघर आणि शयनगृह असे भाग करण्यापेक्षा केवळ दोन अथवा जास्त भाग केले तर प्रत्येक कुटुंब त्यांच्या गरजेनुसार वापर करू शकेल असे वाटते. विविध विकास नियंत्रण विनियमानुसार विविध प्रकारच्या सध्याच्या रहिवाशांना कशा प्रकारे आणि किती क्षेत्र मिळू शकते ते समजावून सांगितले पाहिजे आणि पुनर्विकास विनियमांतर्गत मिळणारे काही टक्के टक्के प्रोत्साहनात्मक निर्देशांक मिळू शकतो. त्यामुळे विकासक प्रामुख्याने याच नियमाचा वापर करेल असे अनुमान निघते.

प्रत्येक दोन पुनर्वसनाच्या सदनिकांच्या मध्ये एक विक्री क्षेत्रातील सदनिका नियोजित करावयाची आणि ती भागीदारीत किंवा स्वतंत्र पणे वितरित करून घ्यावयाची. त्यामुळे मधली सदनिका विक्री क्षेत्रात मंजूर करून घेतल्यास त्यामध्ये काही पर्याय आपसात विचारात घेऊन अमलात आणता येऊ शकतात. सध्याची घरे अल्प उत्पन्न गटांची सर्वसाधारणपणे अशी असतात. असे घर सध्या 160 ते 250 चौरस फुटांचे असू शकते आणि पुनर्वसनात 300 ते 500 चौरस फुटापर्यंत मिळू शकते. त्याची प्रस्तावित व्यवस्था खालीलप्रमाणे होऊ शकते. 225 ते 250 चौरस फूट 300चौरस फूट  500 चौरस फूट. या रचनेनुसार पिवळय़ा रंगाने दर्शविलेल्या दोन सदनिका दोन लाभधारकांना पुनर्वसनासाठी विनामूल्य मिळू शकतील आणि त्यामधील विक्रीची सदनिका दोन वेगळय़ा रंगात विभागली आहे ज्याप्रमाणे ती दोन लाभधारकांना कशी विभागता येईल याची कल्पना यावी. या रचनेत सध्याच्या रहिवाशांना त्यांच्या क्षमतेनुसार आणखी 150 चौरस फूट क्षेत्र वाटाघाटीने घ्यावे लागेल आणि अशी सदनिका दोन लाभधारकांना भागीदारीत विकत घ्यावी लागेल आणि भोगवटा प्रमाणपत्र प्राप्त झाल्यावर नंतर त्याचा वापर स्वतंत्रपणे करता येईल. अश्या सदनिकेचे कागदपत्र काही अटी व शर्तीनुसार तयार करून भविष्यकाळात एका भागीदारास स्वतंत्रपणे विक्रीची आणि नवीन भागीदारासोबत भागीदारी कायम ठेवण्याची तरतूद करणे शक्य होईल.

सध्याचे उत्पन्न गटाचे पिरॅमिड पाहता जास्तीत जास्त लोकसंख्या अल्प उत्पन्न गट आणि आर्थिकदृष्टय़ा दुर्बल गटात मोडते. त्यामुळे अशा पर्यायी व्यवस्था अतिशय गरजेच्या ठरतात की, ज्यामुळे औपचारिकरीत्या बांधलेल्या इमारती सामाजिक गृहनिर्माणाच्या दृष्टिकोनातून उपयुक्त ठरतील. राष्ट्रीय इमारत मानक संहिता ( नॅशनल बिल्डिंग कोड) आणि त्यामधील भारतीय मानक 8888 मेट्रोपॉलिटन शहरात किमान घराचे क्षेत्र 12. 5 चौरस मीटर आणि स्वच्छता गृह 1. 8 चौरस मीटर असे एकूण 14.3 चौरस मीटर म्हणजे सुमारे 154 चौरस फूट क्षेत्राची सदनिका – घर अनुज्ञेय ठरविते. त्यामुळे 150 चौरस फुटांचे असे विभाजित घर भागीदारीत घेण्यासाठी अडचण असू नये. विकासक त्या प्रकल्पातून फायदा होत असेल त्याच प्रमाणात काही फायदा देऊ शकतो. त्यामुळे काही क्षेत्र विनामूल्य तर काही क्षेत्र कमी भावाने अशी तडजोड होऊ शकते. यासाठी सध्याच्या परिस्थितीत स्वतःची गुंतवणूक किंवा काही प्रमाणात वैयक्तिक कर्ज अशा प्रकारे अशी घरे घ्यावी लागतील आणि सध्याच्या घरांच्या किमती पाहता ते अशक्य वाटत नाही, कारण नियोजन त्यादृष्टीने सध्या केले जात नाही.

मुंबईच्या विनियमानुसार सदनिकेचे किमान क्षेत्र 225 चौरस फूट असणे अनिवार्य आहे. झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेत किमान क्षेत्र 300 चौरस फूट आहे. त्याबाबत विचार करून आणि विकासकाशी वाटाघाटी व तडजोड करून योग्य वाटेल तो पर्याय विचारात घेता येऊ शकेल. अशा पद्धतीने विविध गरजा भागविणारे गृहनिर्माण शाश्वत होईल आणि परवडणारे ठरेल यात शंका नाही. कौन्सिलतर्फे लोकहिताच्या दृष्टीने अशा पद्धतीने संशोधन केले जाते.

 [email protected]

(लेखक कौन्सिल फॉर अफोर्डेबल सोशिओ इको होम्सचे संचालक आहेत.)

आपली प्रतिक्रिया द्या