लेख – मालमत्ता खरेदीला सुगीचे दिवस

>> संजय शेटय़े

मुंबईच्या पश्चिम उपनगरातील पायाभूत सोयीसुविधांमुळे तेथील घरांची मागणी वाढली आहे. ठाणे परिसरदेखील सोयीसुविधा देण्यात अग्रेसर असल्याने मध्य उपनगरातील विक्री खूप चांगली आहे. विकासकांनी दिलेली सूट सवलत, गृहकर्ज व्याजदरातील घट व राज्य सरकारने देऊ केलेली मुद्रांक शुल्कातील कपात यामुळे 2020 – 2021 दरम्यान घरांच्या मागणीत मोठी वाढ झाली होती.

कोरोनाचे संकट दूर झाल्यासारखं वाटलं तरी पूर्णपणे गेलेलं नाही. शाळा, कॉलेज व ऑफिसेस पुन्हा नव्याने सुरू झालेली आहेत. पण मधल्या दरम्यानच्या काळात ऑनलाइन अथवा ‘वर्क फ्रॉम होम’ मिळाल्याने एका अधिक रूमची आवश्यकता नक्कीच भासत आहे.  प्रत्येक मेट्रो शहराची ही मूलभूत गरज होऊ पाहत आहे. त्याचाच परिणाम, अनेक ग्राहकांनी मोठय़ा घरांचा पर्याय निवडला आहे तर शांत बसलेल्या गुंतवणूकधारकाने मालमत्तेत गुंतवणूक केली.

मुंबईच्या पश्चिम उपनगरातील पायाभूत सोयीसुविधांमुळे तेथील घरांची मागणी वाढली आहे. ठाणे परिसरदेखील सोयीसुविधा देण्यात अग्रेसर असल्याने मध्य उपनगरातील विक्री खूप चांगली आहे. मेट्रो 2 ए, मेट्रो 7 आणि मेट्रो 3 हे मार्ग पश्चिम उपनगरांना विकास मार्गावर नेतील असे चित्र आहे. मराठी भाषिक नोकरी करणारे पती-पत्नी हे सहसा शेअर मार्केट व सोने खरेदी हा गुंतवणुकीचा पर्याय म्हणून विचारात घेत नाहीत. मालमत्ता विकत घेणे व त्याच्या कर्जाचे हफ्ते फेडणे. त्यावर आयकर सवलत मिळविणे हा त्यांना राजमार्ग वाटतो. बहुतेक महाराष्ट्रातील कुटुंबीयांनी घेतलेली मालमत्ता तुम्हाला बऱ्या-वाईट प्रसंगातदेखील साथ देते. तयार मालमत्ता विकत घेतल्यास भाडय़ातून चांगलं उत्पन्नदेखील मिळू शकते. सध्या अनेक ठिकाणी रिडेव्हलपमेंट चालू असल्याने भाडय़ाच्या जागांना खूप चांगली मागणी आहे व ती कायम राहणार आहे.

विकासकांनी दिलेली सूट सवलत, गृहकर्ज व्याजदरातील घट व राज्य सरकारने देऊ केलेली मुद्रांक शुल्कातील कपात यामुळे 2020 – 2021 दरम्यान घरांच्या मागणीत मोठी वाढ झाली होती. मागील एक वर्षाचा विचार केला तर मीड सेगमेंट व रेडी टू मुव्ह इन घरांची मागणी सर्वात जास्त आहे. लोकांना आता हे समजून चुकले आहे की, आता घरखरेदीची योग्य वेळ आहे, कारण बिल्डर्सकडे चांगली ‘Inventory’ शिल्लक आहे. पुढील 3 ते 5 वर्षांत घर खरेदी करणे अधिक आव्हानात्मक होईल.

1975 ते 1980 सालापासूनच्या जुन्या बिल्डिंग सध्या रिडेव्हलपमेंट करता जात आहेत. विकासक आपल्या परीने पूर्णपणे प्रयत्न करतो की, खूप चांगली इमारत बांधली जावी. मात्र अनेक सोसायटय़ांमध्ये असे निदर्शनास येते की, जुने सभासद आपल्या जुन्या बिल्डिंगचा विचार न करता अवास्तव अशी मागणी करतात. त्यात खूप जास्त क्षेत्रफळ, लक्झरी ऍमेनिटीज्, अतिरिक्त कार पार्ंकग त्यामुळे सोसायटीतील लोकांची चांगली संधी अवास्तव मागणीमुळे निघून जाते. योग्य संधी निघून जातात. मॅनेजिंग कमिटी मेंबर्सदेखील नवीन विकासकांना आणून चर्चा करून थकतात आणि रिडेव्हलपमेंटचा विचार पुढे ढकलला जातो, जे चुकीचे आहे.

शक्यतो परिचित विकासक असल्यास सोसायटी सदस्य मोकळेपणाने त्याच्याशी चर्चा करू शकतात. आपल्या इच्छा- आकांक्षांना न्याय देईल व विकासकालादेखील चांगले काम करून देता येईल, असा सुवर्णमध्य हवा. यासाठी सदस्यांनी सोसायटीच्या पदाधिकाऱ्यांवर विश्वास ठेवला पाहिजे व सहकार्य केले पाहिजे.

प्रथम जुन्या सभासदांना सदनिका तयार करून मिळत असल्यास पार्ट ओसीचा आग्रह धरावा, कारण ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट  मिळणे खूप जरुरीचे असते. मोठा लेआऊट असेल व फेझप्रमाणे विकासकाचे काम चालणार असेल तर आधी जुन्या सभासदांना घर मिळणे खूप सुविधाजनक आहे असे म्हणावे लागेल. अनेकदा जुने सभासदच नवीन फ्लॅट त्याच इमारतीत घेणं अथवा जास्त क्षेत्रफळ विकत घेण्याला पसंती देतात. बिल्डिंगखालील असलेली दुकान व जुने सभासद यांना ‘ओसी’ आणून दिल्याने अनेक प्रश्न मार्गी लागतात.

आज या लेखाद्वारे मी पालकांना विनंती करू इच्छितो की, जशी तुमची मुले 2 ते 3 वर्षे नोकरी धंद्यात स्थिरावली की त्यांना बचतीची सवय होण्याकरिता त्यांच्या उत्पन्नापैकी 60 टक्के ते 70 टक्के उत्पन्न ‘ईएमआय’करता भरता यावयास हवे. म्हणजे त्यांचे इतर खर्च नियंत्रित राहतील.

मुंबईत राहणाऱ्या कुटुंबीयांनी 25 ते 30 लाखांपर्यंत मुलांच्या नावांनी फ्लॅट घ्यावेत. जसे पालघर बदलापूर, कर्जत, पुण्याच्या थोडे बाहेरच्या भागात, नाशिकच्या  पाथार्डी परिसरात, बंगलोर या ठिकाणी त्यांना सुरुवातीचे Earnest Money Deposit स्वतःच्या बचतीने  भरावयास सांगावे. कमी पडत असतील तर पालकांनी जरूर मदत करावी. मुलं व्यवस्थित ‘ईएमआय’ भरतात की नाही हे पडताळून पाहावे जेव्हा 3-4 वर्षांत फ्लॅटची किंमत वाढते. त्यावेळेस हीच मूलं अजून रिअल इस्टेट समजून घेतात. त्यातील बारकावे जाणून घेतात व पुढील आयुष्यात जशी प्रगती होत जाईल. तशी रिअल इस्टेट क्षेत्रात गुंतवणूक करावयास शिकतात. तोच नियम कॅनडा, युरोप व दुबई येथील परदेशातील जागांना लागू होतो. सुरुवातीला शिक्षणाकरिता परदेशात गेलेली मुलं 3 ते 5 वर्षांत स्वतःच्या घरासाठी खूप उत्सुक असतात. कारण कॅनड, युरोपमध्ये घेतलेल्या कर्जात रेट ऑफ इंटरेस्ट खूप कमी आहे. पालकांनी हे समजून घ्यावे व त्यांना सुरुवातीच्या काळात पैशाची तसेच मानसिक आधाराची गरज असते. त्यावेळेस मनापासून पाठिंबा करावा. रिअल इस्टेट ही छोटय़ा गुंतवणूकदारांची केलेली सुरक्षित गुंतवणूक आहे, जी स्थैर्य मिळवून देते.

कच्च्या मालाच्या किमतीत गेल्या वर्षभरात 30 ते 50 टक्के एवढय़ा मोठय़ा प्रमाणात वाढ झालेली आहे. यात प्रामुख्याने स्टील सिमेंट ऍल्युमिनियम यांचा समावेश आहे. रशिया-युक्रेन युद्धाचा परिणाम इंधन दरवाढ हा चिंतेचा विषय आहे. ऑगस्ट महिन्यात रेषो दरात वाढ झाल्यानंतर गृहकर्जाचा व्याजदर वाढले. बँकांना ज्या दराने कर्ज मिळतात तो दर म्हणजे  रेपो रेट वाढला जातो. त्यामुळे आपापल्या गृहकर्जाच्या मध्ये वाढ केली आहे. गेल्या दोन वर्षांपासून गृहकर्ज कधी नव्हे एवढे स्वस्त झाले होते. पण आता त्यांच्या व्याजदरांमध्ये प्रथमच वाढ झाली असून होण्याची शक्यता आहे.

मार्च 2022 मध्ये घरांच्या विक्रीत मोठी वाढ झाली असून तब्बल 1 लाख 82 हजार 147 घरांची विक्री होऊन राज्य सरकारला 3559 कोटीचा महसूल मिळाला. मात्र एप्रिल 2022 या महिन्यात 1 लाख 26 हजार 935 घरे विकली गेली. यातून सरकारला 2300 कोटी रुपये महसूल मिळाला राज्याप्रमाणे मुंबईतील घरविक्रीमध्ये एप्रिलमध्ये घट झाली. मार्चमध्ये 16 हजार 726 घरे विकली गेली. यातून तब्बल 1हजार 160 कोटी महसूल मिळाला. एप्रिल 2022 मध्ये मात्र यात घट झाली. एप्रिल महिन्यात 11 हजार 744 घरे विकली गेली. यातून 738 कोटी रुपये महसूल मिळाला.

देशाच्या एकूण लोकसंख्येपैकी अंदाजे 34 टक्के लोक शहरांमध्ये राहतात त्यातील 28 टक्के लोकसंख्या 25 ते 45 वयोगटातील आहे. या सेगमेंटमधील वर्गाचं उत्पन्न वाढत असल्याने आगामी काळात तरुण वर्ग हा स्थावर मालमत्तेत गुंतवणूक करणार हे निश्चित आहे.

(लेखक बांधकाम व्यवसायातील जाणकार आहेत)