सध्या ठिकठिकाणी इमारत पुनर्विकासाचे जोरदार वारे वाहत आहेत. जुनी इमारत पाडून आणि अधिकृतरीत्या एफएसआय मिळवून तेथे गगनचुंबी इमारती बांधून विकासक बक्कळ पैसा मिळवत आहेत. हे लोण आता कल्याण-डोंबिवली महानगरपालिका क्षेत्रातही पसरले आहे. डोंबिवलीत आज अनेक इमारती कल्याण-डोंबिवली महानगरपालिका अस्तित्वात येण्यापूर्वीच्या म्हणजेच पंचवीस-तीस वर्षांपूर्वीच्या आहेत. यातील काही इमारती तर अत्यंत मोडकळीस आलेल्या आहेत, काहींची अनेकदा डागडुजी करूनही झाली आहे. येथील भूमिपुत्रांनी आपापल्या जागेवर मिळेल तशा इमारती उभ्या केल्या. बहुतांशी पागडी इमारतीचे जाळे येथे निर्माण झाले आहे.
आता नव्याने इमारती उभ्या करण्यासाठी जागाच शिल्लक राहिलेल्या नाहीत. महानगरपालिकेने रुग्णालय, क्रीडांगण आदींसाठी आरक्षित ठेवलेल्या जागांवर आज सात-सात मजल्यांच्या इमारती उभ्या झाल्या आहेत. ग्राहकांची फसवणूक होऊ नये, इमारत पुनर्विकासाची दिरंगाई, ग्राहक हित यावर उपाय म्हणून शासनाने ‘महारेरा’ कायदा सुरू केला. ‘महारेरा’मुळे अनेक विकासकांना चाप बसला. ग्राहकांना आपली बाजू भक्कमपणे मांडण्यासाठी याचा फार उपयोग होत आला आहे. ग्राहकांना समाधान देणारी ही बाब म्हणावी लागेल. दोन महिन्यांपूर्वी येथील ‘महारेरा’चे प्रकरण चांगलेच गाजले होते. आजही हजारो इमारती अनधिकृत आहेत. कित्येक रहिवासी वर्षानुवर्षे आपल्या घराचे स्वप्न पूर्ण होईल याची आतुरतेने वाट पाहत इमारतीबाहेर आहेत. त्यांना ना भाडे मिळत आहे, ना जागा!
हा सारा इतिहास डोळय़ांसमोर ठेवून रहिवाशांनी पुनर्वसनाचा एकत्रितपणे आणि एकजुटीने सामना करावयास हवा. विकासक आणि सोसायटी यांतील करार कायदेशीररीत्या आणि अभ्यासपूर्वक व्हावयास हवेत. यासाठी विकासक आणि आर्किटेक्ट चांगला नेमायला हवा. त्यासाठी इमारतीच्या सदस्यांनी कायदेशीर सल्लागार नेमायला हवा. विकासकाने एकदा का इमारत खाली केली की, रहिवासी एकत्र येणे कठीण होऊन जाते आणि मग विकासकावर नियंत्रण राहत नाही. रहिवाशांना सभा घेणे शक्य होत नाही. कारण प्रत्येक सदस्य अन्यत्र राहायला गेलेला असतो. नोकरीधंद्यामुळेही त्यांना एकत्र यायला मिळत नाही आणि याचाच फायदा विकासक उठवतो. एखाद्या विकासकाशी करार करताना संभाव्य धोके लक्षात घेऊन आपली इमारत पुनर्वसन करताना अत्यंत सावधगिरी बाळगावयास हवी. सोसायटीच्या पदाधिकाऱ्यांनी आणि रहिवाशांनी नियम आणि अटींची पूर्तता केल्याशिवाय कोणत्याही कागदावर सही करू नये. प्रत्येक सदस्याला सर्वच कायदेशीर कागदपत्रे वाचण्याएवढे ज्ञान नसते. यासाठी मात्र सर्व सदस्यांनी कायदेशीर सल्लागार नेमून त्याने होकार दिला तरच सही करावी. विकासकाची आर्थिक स्थिती भक्कम आहे की नाही हेही तपासून पाहायला हवे. इमारत बांधण्याचा कालावधी, इमारतीच्या मजल्यांची संख्या, इमारतीच्या लिफ्टची क्वॉलिटी, आपल्या दिल्या जाणाऱ्या घराचे (कार्पेट एरिया ) क्षेत्रफळ, कॉर्पस फंड, ऑमिनिटीज (सुविधा), दरवर्षी दिले जाणारे घरभाडे आणि त्यात 11 महिन्यांचा कालावधी पूर्ण झाल्यानंतर होणारी वृद्धी आणि सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे इमारत पूर्ण झाल्यानंतर प्रत्येक फ्लॅटची स्टॅम्प डय़ुटीची रक्कम विकासकाने भरायची आहे आणि रजिस्ट्रेशनही विकासकानेच करावयाचे आहे. इत्यादी महत्त्वाच्या गोष्टींचा करारात समावेश व्हावा. आयओडी (इन्टिमेशन ऑफ डिस अप्रुव्हल), आल्यानंतरच इमारत पाडू द्यावी. त्यानंतर सीसीसाठी (कमेन्स सर्टिफिकेट) विकासक प्रयत्नशील आहे की नाही, हे प्रामुख्याने पाहावे. इमारत पूर्ण झाल्यानंतर ओसीसाठी (भोगवटा प्रमाणपत्र) विकासक प्रयत्नशील आहे की नाही पाहावे. ओसी आल्यानंतरच शक्यतो फ्लॅटचा ताबा घ्यावा. त्याअगोदर त्याने बांधकाम काळातला वाढीव एफएसआयचा टॅक्स, प्रॉपर्टी टॅक्स भरला आहे की नाही हे जाणून घ्यावे.
महानगरपालिकेने इमारत तोडण्यास वा खाली करण्यास परवानगी दिल्याशिवाय घरमालकांनी आपली खोली रिकामी करू नये. विकासक आणि सोसायटी यांच्यात झालेल्या कराराची प्रत प्रत्येक सभासदाने काळजीपूर्वक वाचावयास हवी. सोसायटीच्या पदाधिकाऱ्यांनी कोणत्याही आमिषाला बळी पडता कामा नये. तसेच विकासकाची आर्थिक स्थिती पाहावयास हवी. तो किती मजल्यांची इमारत उभारणार याची सर्व माहिती सोसायटीला हवी. सोसायटीच्या पदाधिकाऱ्यांनी दर महिन्याला सभा घेऊन कामकाजाचा आढावा घ्यावयास हवा. विकासकाने आजवर किती इमारती बांधल्या आणि त्या पूर्णत्वास नेल्या याची खातरजमा करावयास हवी. पार्ंकगचा प्रश्नही तितकाच महत्त्वाचा असतो.
अनेकदा नैसर्गिक आपत्ती किंवा शासकीय धोरणे यांच्यामुळे विकासकाने दिलेल्या मुदतीत काम पूर्णत्वास जाऊ शकत नाही. अशा वेळी अनेक विकासक भाडे बंद करतात. त्याबाबतही करारात स्पष्ट उल्लेख व्हावयास हवा. एकदा का विकासकाला आपला फ्लॅट खाली करून दिला की, सर्व खोली मालक वेगवेगळय़ा दिशेने जातात आणि मग विकासकावर नियंत्रण आणणे कठीण होते. एकूण काय, विकासक नेमताना योग्य ती खबरदारी घ्यावयास हवी. अन्यथा मग कोर्टकचेरी सुरू होते आणि पिढय़ान्पिढय़ा न्यायालयीन खटले चालू राहतात. आज हजारो नव्हे, लाखो लोक वर्षानुवर्षे आपल्या हक्काच्या घरापासून वंचित राहिलेले आहेत. म्हणून पुनर्वसनास जाताना पाऊल जपूनच टाकावे.
>> आत्माराम नाटेकर
