शहरांमध्ये स्वतःचे घर घेण्याचे स्वप्न सर्वसामान्यांसाठी दिवसेंदिवस कठीण होत चालले आहे. एकेकाळी परवडणाऱ्या दरात उपलब्ध असलेली घरे आता अनेकांच्या आवाक्याबाहेर जात असल्याचे चित्र आहे. मालमत्ता सल्लागार संस्था अनारॉक (Anarock) यांनी प्रसिद्ध केलेल्या ताज्या अहवालानुसार, हिंदुस्थानातील शहरी भागांमध्ये सध्या सुमारे 94 लाख परवडणाऱ्या घरांची कमतरता आहे. हीच तूट 2030 पर्यंत तब्बल 3 कोटी घरांपर्यंत पोहोचू शकते, असा अंदाज या अहवालात व्यक्त करण्यात आला आहे.
केवळ अधिक घरे बांधून ही समस्या सुटणार नाही. परवडणाऱ्या घरांसाठी योग्य जमीन उपलब्ध नसणे, शहरांमधील वाढते जमीनदर, प्रकल्पांची आर्थिक व्यवहार्यता आणि घरांची योग्य ठिकाणी उपलब्धता या समस्या अधिक गंभीर बनत आहेत.
देशातील प्रमुख 8 शहरांमध्ये परवडणाऱ्या घरांच्या मागणी आणि पुरवठ्यातील तफावत गेल्या काही वर्षांत मोठ्या प्रमाणात वाढली आहे. 2019 मध्ये परवडणाऱ्या घरांचा पुरवठा मागणीच्या तुलनेत अधिक होता. त्यावेळी पुरवठा-मागणीचे गुणोत्तर 1.05 इतके होते. मात्र 2025 पर्यंत हे प्रमाण घसरून केवळ 0.36 वर आले आहे. याचा अर्थ बाजारात येणाऱ्या नव्या परवडणाऱ्या घरांची संख्या प्रत्यक्ष मागणीच्या तुलनेत मोठ्या प्रमाणात कमी झाली आहे.
गृहनिर्माण क्षेत्रातील विकासकांचाही कल आता परवडणाऱ्या घरांऐवजी अधिक किमतीच्या प्रकल्पांकडे वळल्याचे दिसून येत आहे. 15 हजारांहून अधिक विकासकांचे प्रतिनिधित्व करणाऱ्या क्रेडाई (CREDAI) या संस्थेच्या आकडेवारीनुसार, 2021 मध्ये नव्या प्रकल्पांपैकी 26 टक्के हिस्सा परवडणाऱ्या घरांचा होता. मात्र 2024 मध्ये हा वाटा घटून 17 टक्क्यांवर आला आहे. त्यामुळे खासगी क्षेत्राकडून परवडणाऱ्या गृहनिर्माण प्रकल्पांमध्ये होणारी गुंतवणूक कमी होत असल्याचे स्पष्ट होत आहे.
सरकारच्या ‘परवडणारी घरं’ या व्याख्येवरही प्रश्नचिन्ह उपस्थित करण्यात आले आहे. सध्या नीती आयोगाच्या निकषांनुसार महानगरांमध्ये 60 चौरस मीटर आणि इतर भागांमध्ये 90 चौरस मीटरपर्यंतचे क्षेत्रफळ असलेले तसेच 45 लाख रुपयांपेक्षा कमी किमतीचे घर परवडणाऱ्या घरांच्या श्रेणीत मोडते. मात्र मुंबई, बेंगळुरूसारख्या महानगरांमध्ये 45 लाख रुपयांच्या मर्यादेत घर उपलब्ध करून देणे दिवसेंदिवस अशक्य होत होत आहे.
अशा शहरांमध्ये परवडणाऱ्या दरात घरे उभारण्यासाठी अनुदानित जमीन, महागड्या प्रकल्पांतून क्रॉस-सबसिडी किंवा विकासकांच्या नफ्यात कपात यांसारख्या उपाययोजनांची गरज भासते. मात्र त्यामुळे प्रकल्पांच्या आर्थिक व्यवहार्यतेवर परिणाम होतो.
या संकटामागे जमिनीची उपलब्धता हा सर्वात मोठा अडथळा आहे. परवडणाऱ्या घरांची मागणी शहरांच्या मध्यवर्ती भागात आणि रोजगाराच्या संधी असलेल्या परिसरांमध्ये सर्वाधिक आहे. मात्र अशा ठिकाणी उपलब्ध जमीन प्रामुख्याने मध्यमवर्गीय, उच्च-मध्यमवर्गीय आणि लक्झरी गृहनिर्माण प्रकल्पांसाठी वापरली जात आहे. कारण त्या प्रकल्पांतून विकासकांना अधिक परतावा मिळतो.
यामुळे परवडणाऱ्या घरांचे प्रकल्प शहरांच्या बाहेरील भागात ढकलले जात आहेत. या भागांमध्ये जमीन तुलनेने स्वस्त असली तरी रोजगार केंद्रांपासूनचे अंतर, वाहतूक सुविधांचा अभाव आणि सामाजिक पायाभूत सुविधांची कमतरता यामुळे नागरिकांना अनेक अडचणींचा सामना करावा लागतो.
2026 च्या पहिल्या तिमाहीत बाजारात आलेल्या नव्या घरांपैकी 53 टक्के घरे 1.5 कोटी रुपयांपेक्षा अधिक किमतीच्या उच्चभ्रू, लक्झरी आणि अल्ट्रा-लक्झरी श्रेणीतील होती. 80 लाख ते 1.5 कोटी रुपयांदरम्यानच्या घरांचा वाटा 25 टक्के होता, तर 40 लाख ते 80 लाख रुपयांच्या किंमत श्रेणीतील घरांचा वाटा 12 टक्के होता. याउलट 40 लाख रुपयांपेक्षा कमी किमतीच्या परवडणाऱ्या घरांचा वाटा केवळ 10 टक्के राहिला.
